La saturation des banlieues et l’élargissement urbain

Lorsqu’il est question de Montréal, le thème de la saturation urbaine est fréquent. Le fait que la métropole soit « saturée » est pratiquement un fait établi et ceux qui ne sont pas convaincus n’ont qu’à observer la tendance grandissante des ménages de quitter la ville pour la banlieue.

Toutefois, le concept de saturation est plus complexe qu’il n’y paraît et il est intéressant de se pencher que les véritables motifs qui poussent les familles à s’installer en banlieue. L’étalement urbain est-il seulement dû à une saturation de la métropole? Les banlieues qui accueillent les anciens citadins connaîtront-elles éventuellement le même sort? Réflexion sur l’étalement urbain…

Montréal est-elle réellement saturée?

Le concept de saturation fait généralement référence au manque d’habitations (logements à louer ou propriétés à vendre) disponibles pour loger les citoyens d’une ville. Dans le cas de Montréal, le marché immobilier a connu une expansion phénoménale dans les dernières années (surtout dans le cas des condominiums) et un grand nombre de condos sont toujours inoccupés. Le phénomène de saturation de la population de Montréal n’est donc pas dû à un simple manque de logements, mais plutôt à un manque de logements abordables.

En effet, un grand nombre de ménages qui migrent vers la banlieue quittent la ville pour des raisons financières. Les propriétés de Montréal sont plus petites et plus chères que celles situées en périphérie. Nombreux sont ceux qui soulignent que la nécessité d’avoir un véhicule en banlieue fait grimper le coût de la vie, mais la surtaxe à l’immatriculation de Montréal et les hausses constantes des tarifs s’opposent à cet argument.

La plupart des ménages choisissent donc la banlieue, car la variété d’habitations qui correspondent à leur budget est plus intéressante.

Les banlieues se dirigent-elles vers une saturation?

Il est évident que la densité de la population augmente, autant sur la couronne nord que sur la couronne sud de Montréal, mais cela est-il synonyme de saturation? En fait, la multiplication des nouveaux projets domiciliaires semble indiquer que les municipalités répondent bien à l’arrivée de nouveaux résidents : entre autres, la popularité grandissante des condominiums est un indice que le marché immobilier s’adapte à une plus grande densité.

La bonne nouvelle est que cette arrivée massive de main d’œuvre permet de créer de nouveaux pôles d’emploi en périphérie de Montréal. La mauvaise nouvelle est que les infrastructures ne sont pas toujours prêtes à desservir les nouvelles populations. La nécessité de construire de nouvelles infrastructures, combinée à l’augmentation de la demande sur marché de l’immobilier, pourrait donc éventuellement mener à une hausse des prix et à une saturation du marché de la banlieue également.

Toutefois, si la planification urbaine est adéquate, le développement des services et des commerces saura s’adapter à la croissance de la population et il sera possible d’atteindre un équilibre. Il est certain que la banlieue de Montréal doit se préparer à accueillir encore de nouveaux citoyens, mais le risque de saturation n’est pas encore menaçant, et les municipalités disposent d’assez de temps encore pour s’y préparer adéquatement.

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