Je veux louer ma copropriété : conseils de pro

Le concept de l’investissement immobilier gagne en popularité. Alors que certains choisissent d’acheter des propriétés pour les revendre sur une courte période de temps à un prix plus élevé, d’autres préfèrent acheter une copropriété et en faire la location. Afin de réussir un tel projet, il est essentiel de connaître en profondeur les caractéristiques qui différencient les copropriétés.

Les types de copropriétés
Le concept de copropriété peut prendre deux formes distinctes : la copropriété divise (celle-ci réfère généralement aux condominiums) et la copropriété indivise.

La copropriété divise est formée de deux types d’espaces, les parties communes et les parties privatives. Chaque copropriétaire est le propriétaire unique de sa partie privative (son unité de condo) et partage la propriété du reste de l’immeuble avec les autres copropriétaires. La gestion de l’immeuble est assurée par un syndicat de copropriété qui peut être composé de copropriétaires bénévoles. Toutefois, le mandat d’administrer le syndicat peut aussi être confié à une firme spécialisée.

Dans le cas d’une copropriété indivise, par contre, l’immeuble n’est pas divisé en parties distinctes. Tous les copropriétaires partagent la propriété de l’ensemble de l’immeuble, à parts égales, ou en proportion de leur investissement : ils ont alors une quote-part de l’immeuble.

Une copropriété indivise n’est pas régie par un règlement de copropriété et n’est pas administrée par un syndicat. Ce sont les copropriétaires qui sont directement responsables de sa gestion et de son entretien. Les cas les plus fréquents d’indivision incluent l’achat d’une maison par deux conjoints, l’héritage d’un parent légué à plusieurs enfants, l’achat d’un plex par un groupe d’amis, etc.

La location de sa copropriété
Dans le cas d’une propriété divise, vous êtes l’unique propriétaire de votre partie privative et vous êtes donc en mesure d’en disposer à votre guise, tant que cela n’incommode pas les autres copropriétaires. Vous pouvez donc louer votre logement et percevoir un loyer, mais vous restez responsable de l’état du logement et des interactions avec le syndicat de copropriété.

Dans le cas d’une propriété indivise, toutefois, la situation est plus compliquée et les règles à suivre concernant l’édifice sont établies dans une convention d’indivision, si les copropriétaires décident de former une copropriété indivise organisée.

En général, la convention d’indivision interdit de louer une partie de la copropriété, puisque vous n’en êtes pas le seul propriétaire. Si votre cas fait figure d’exception, et que votre convention d’indivision permet la location, certains obstacles pourraient toutefois compliquer la démarche.

D’abord, les institutions bancaires refusent généralement d’accorder un prêt hypothécaire si la location est permise dans une copropriété indivise. Ensuite, la Régie du logement ne permet pas de reprise de logement, comme c’est le cas pour d’autres types de propriétés. La seule exception est la reprise d’un logement par un copropriétaire, si le seul autre copropriétaire de l’immeuble est son conjoint. Ces dispositions légales donnent donc très peu de recours pour évincer un locataire.

Bref, si vous souhaitez faire l’acquisition d’une copropriété dans le but de la louer, la formule divise est plus appropriée. Si toutefois vous souhaitez partager un immeuble avec vos proches et accéder plus facilement à la propriété, la formule indivise vous conviendra.